Khân khúc BDS cao cấp đang được hâm nóng vào dịp cuối năm

Sau gần 3 năm nằm im, cuối tháng 5.2013 dự án căn hộ hạng sang New Pearl (192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3, Tp.HCM) đã được khởi công trở lại khi sang tay cho chủ mới - Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Trước đó, dự án New Pearl do Công ty Bất động sản Phương Trang làm chủ đầu tư, nhưng sau khi xây dựng đến tầng 2 và trải qua hai đợt mở bán thì việc xây dựng cũng bị dừng lại.

Khi mở bán cách đây 3 năm, văn phòng cho thuê cao ốc New Pearl được xem là một trong những dự án bất động sản hạng sang trên thị trường khi công bố giá bán từ khoảng 90 triệu đồng/m2. New Pearl gồm 18 tầng, 2 tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 14.500 m2, trong đó có 120 căn hộ cao cấp được xây dựng trên khuôn viên rộng hơn 2.200 m2. Hiện nay, New Pearl đã được thi công xong phần thô.



Không chỉ New Pearl, một dự án căn hộ hạng sang khác ở trung tâm Tp.HCM là Léman Luxury Apartments (góc Nguyễn Đình Chiểu - Trương Định, quận 3) do C.T Group làm chủ đầu tư cũng bắt đầu tăng tốc từ đầu năm 2013 sau một thời gian thi công cầm chừng. Léman Luxury Apartments được khởi công vào quý I/2011, gồm 3 tầng hầm và 24 tầng cao. Dự án, sau khi hoàn thành, sẽ bao gồm 12.000 m2 diện tích bán lẻ và 230 căn hộ cao cấp. Hiện nay, dự án này được xây dựng đến tầng thứ 8 và gần đây đã liên tục được mở bán.


New Pearl và Léman Luxury Apartments là hai dự án có thể cung cấp một lượng căn hộ hạng sang đáng kể cho thị trường Tp.HCM. Với sự trở lại của hai cái tên này, phân khúc hạng sang dường như đang được hâm nóng.

Hồi đầu tháng 11, đại diện độc quyền của tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới Sotheby’s cũng chào bán cùng lúc 6 dự án lớn thuộc phân khúc cao cấp tiêu biểu cho bất động sản 3 miền Bắc - Trung - Nam tại Hà Nội, trong đó có một dự án căn hộ hạng sang là Indochina Plaza Hà Nội.

Mặc dù chỉ chiếm một phần nhỏ trên thị trường bất động sản, nhưng cuộc chơi của loại hình bất động sản hạng sang chưa bao giờ hết thú vị. Ở TP.HCM, đắt nhất là căn hộ ở Vincom Center B với giá bán từ 154-274 triệu đồng/m2. Saigon Pavillon (quận 3) và Léman Luxury Apartments có giá bán từ 88,5 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn thị trường khủng hoảng như hiện nay, nhiều dự án căn hộ cao cấp ở quận 2 và quận 7 đã giảm giá bán từ 30-50%, nhưng các dự án căn hộ hạng sang vẫn giữ giá chào bán như lúc thị trường bất động sản còn khởi sắc.

“Ngoài những yếu tố như tiện ích và dịch vụ hoàn hảo thì vị trí tốt và số lượng ít cũng là nguyên nhân khiến giá căn hộ sang trọng ở trung tâm quận 1, quận 3 vẫn giữ được ưu thế về giá”, ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó Tổng Giám đốc Bến Thành Land, nhận định.

Thống kê sơ bộ cho thấy số căn hộ sang trọng tại khu vực trung tâm quận 1, quận 3 chỉ có khoảng vài trăm căn, trong khi những dự án cũ đã hoàn thiện thì dường như đã được bán hết. Saigon Pavillon, chẳng hạn, chỉ còn khoảng 10 căn ở tầng thấp. The Lancaster (quận 1) hay Avalon Saigon (quận 1) chỉ còn giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Theo ông Thái, dù thị trường bất động sản đang khó khăn nhưng loại hình bất động sản hạng sang vẫn có một lượng khách hàng nhất định. Tuy nhiên, khách loại này tương đối ít và rất khó tính.

Điều này cũng có nghĩa việc bán hàng của các dự án hạng sang như văn phòng cho thuê quận 1 là rất chậm, như dự án Bến Thành Luxury chẳng hạn. Đây là dự án nằm tại một trong những vị trí đắc địa của Tp.HCM: góc đường Ký Con - Lê Thị Hồng Gấm, cách chợ Bến Thành chỉ 200 m. Giá bán dao động từ 82-120 triệu đồng/m2 (dự án được mở bán vào tháng 2.2010).

Tuy nhiên, đến cuối năm 2012, Bến Thành Luxury bán chưa được một nửa số căn hộ, dù chỉ có 88 căn. Do bán chậm, Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành đã quyết định bán sỉ cho một đối tác khác để chuyển thành căn hộ dịch vụ cho thuê. Hay như Saigon Pavillon, mặc dù chỉ có 96 căn hộ và đã hoàn thiện gần 3 năm nay nhưng vẫn chưa được tiêu thụ hết.

“Với một dự án hạng sang, nếu mở bán ồ ạt thì khả năng thành công sẽ không cao. Đối với khách hàng, ít thì mới sang. Mở bán ít cũng có nghĩa chủ đầu tư phải có thực lực để tiếp tục theo đuổi dự án bất chấp việc bán hàng có tốt hay không”, ông Thái nhận định.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Trần Kim Chung, Chủ tịch C.T Group, cho biết việc tung hết sản phẩm ra bán sẽ gặp khó khăn về sau này, nếu chỉ bán được 30-40% số lượng căn hộ. Do đó, với Léman Luxury Apartments, mỗi lần C.T Group chỉ chào bán nhỏ giọt, mỗi lần hai sàn với 14 căn hộ. “Đây là cách Tập đoàn áp dụng để giữ giá trị cho dự án”, ông Chung nói.

Có lẽ đây cũng là cách mà ông chủ mới của dự án New Pearl đang thực hiện. Hiện tại, dù dự án này đã thi công xong phần thô nhưng trên thị trường vẫn chưa có một thông tin nào về việc mở bán lại dự án này.

VĂN PHÒNG CHO THUÊ QUẬN 1 CAO ỐC VĂN PHÒNG LIM TOWER

Văn phòng cho thuê quận 1 cao ốc văn phòng Lim Tower thuộc dự án tòa nhà hạng A tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay có vị trí đắc địa ngay trung tâm tài chính của quận 1 nằm ngay giao lộ Tôn Đức Thắng và Lê Thánh Tôn, nối cửa ngõ chính phía đông của thành phố theo trục đường Nguyễn Hữu Cảnh.

Không gian cao ốc văn phòng cho thuê hiện đại, 8 thang máy tốc độ nhanh, 6 gian giữ xe an toàn thuận tiện… sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động giao dịch của các đối tác.

Thông tin về cao ốc văn phòng Lim Tower:

* Tên cao ốc: Lim Tower

* Địa chỉ: ngã tư giao lộ Tôn Đức Thắng & Lê Thành Tôn - Quận 1

* Số tầng: 7 tầng

* Diện tích sàn: 34.300m²

* Diện tích văn phòng cho thuê: 792m²

 * Giá thuê: 28 USD/m²

* Phí dịch vụ: Chưa bao gồm 6 USD/m² phí quản lý

* Thuế GTGT: Chưa bao gồm thuế VAT 10%

* Phí gửi xe: Xe máy 10USD/xe; Xe hơi 150 USD/xe

* Tiền điện: Theo giá điện nhà nước

* Thời hạn thuê: Tối thiểu 2 năm    

* Đặt cọc, thanh toán: 3 tháng & thanh toán 3 tháng 1 lần

Tiến độ dự án CT2 Trung Văn nói lên điều gì?

Khi lãi suất ngân hàng vừa qua được đẩy lên khá cao, nhiều nhà thầu xây dựng văn phòng cho thuê đã gặp khó khăn vì không thể thực hiện việc mua bán nguyên vật liệu theo hình thức thanh toán trả chậm như trước. Chất lượng công tác tư vấn trong việc thi công còn nhiều hạn chế, dẫn tới việc phát sinh những vấn đề phải điều chỉnh lại. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư có năng lực thấp về tổ chức và quản lý dự án, không đáp ứng nổi nhiệm vụ được giao bởi thiếu vắng những cán bộ có thể đưa ra những giải pháp xử lý một cách chủ động và hữu hiệu.

Với lợi thế vừa là đơn vị xây dựng, vừa là chủ đầu tư của dự án, Vinaconex 3 đã đảm bảo tiến độ thi công theo đúng kế hoạch đề ra. Ông Bùi Văn Thủy – Giám đốc điều hành dự án cho biết: “Sau gần 2 năm triển khai, dự án CT2 Trung Văn đã đạt 85% khối lượng công việc, đang trong giai đoạn hoàn thiện, các hạng mục sơn lót mặt ngoài, hoàn thiện cảnh quan xung quanh đang được đẩy nhanh triển khai theo đúng kế hoạch, dự kiến bàn giao đợt đầu cho khách hàng vào ngày 31/12/2013 (với căn hộ loại thô) và đợt bàn giao kế tiếp cuối quý I-2014 (với loại căn hộ hoàn thiện).

Ông Thủy cũng cho biết thêm: "Là đơn vị có truyền thống, kinh nghiệm trong xây dựng, chúng tôi luôn chuẩn bị sẵn sàng nguồn nhân lực, vật lực sẵn sàng triển khai dự án. Chúng tôi luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo từ ban giám đốc thường xuyên có mặt tại công trường, chỉ đạo, động viên cán bộ triển khai dự án. Để đảm bảo tiến độ dự án, chúng tôi đã tổ chức hơn 20 đội thi công, thường trực sẵn với hơn 450 nhân công là người của công ty luôn triển khai tại công trường”.
Khác với nhiều chủ đầu tư BĐS lựa chọn chiến lược “mỡ nó rán nó” thông qua phương thức chào bán căn hộ ngay khi hoàn thành giai đoạn móng, thị trường đã chứng minh chiến lược này có phần đúng khi thị trường sôi động, nhưng khi thị trường trầm lắng chiến lược đó là sai lầm, thay thế vào đó là “làm thật - ăn thật” mới là lựa chọn đúng đắn. Bài học từ văn phòng cho thuê quận 3 Vinaconex 3 mới đây đã khẳng định thương hiệu và năng lực thật sự của chủ đầu tư, cho thấy tập trung tiến độ và chất lượng dự án là cách marketing tốt nhất củng cố “niềm tin” với khách hàng.

CT2 Trung Văn được khách hàng và thị trường quan tâm “đột biến” trong thời gian gần đây do hệ thống hạ tầng giao thông được hoàn thiện nối liền với khu vực phát triển mới phát triển của Hà Nội, điểm đến của thủ đô như khách sạn 5 sao JW Marriott Hà Nội(500m), trung tâm hội nghị Quốc gia (900m), trung Grand Plaza, khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, đường Lê Văn Lương 500m, cách BigC 1km… Điều này đã giúp chung cư CT2 Trung Văn trở thành tâm điểm của thị trường BĐS Hà Nội ngay từ đầu quý IV/2013.

VĂN PHÒNG CHO THUÊ QUẬN 1 CAO ỐC VĂN PHÒNG HMTC BUILDING

Văn phòng cho thuê quận 1 cao ốc văn phòng HMTC Building với vị trí thuận lợi tại khu vực trung tâm Quận 1 là một trong những công trình văn phòng cho thuê mang sắc thái kiến trúc khá riêng biệt, góp phần tô điểm thêm cho khu vực trung tâm Tp. Hồ Chí Minh tiếp giáp với đường Hai Bà Trưng ( nằm tại góc đường Hai Bà Trưng - Trần Cao Vân ) .

Xung quanh là các trụ sở văn phòng và trung tâm buôn bán, dịch vụ, thương mại sầm uất nhất của Thành Phố.

Thông tin về tòa nhà HMTC Building

* Tên cao ốc: HMTC Building

* Địa chỉ: góc Hai Bà Trưng & Trần Cao Vân - Quận 1

* Số tầng: 17 tầng

* Diện tích sàn: 2,897 m²

* Diện tích văn phòng cho thuê: đang cập nhật

 * Giá thuê:  đang cập nhật

* Phí dịch vụ: 6 usd

* Thuế GTGT: Đã bao gồm 10% VAT

* Phí gửi xe: đang cập nhật

* Tiền điện: Theo giá điện nhà nước

* Thời hạn thuê: Tối thiểu 2 năm    

* Đặt cọc, thanh toán: 3 tháng, thanh toán 1 tháng /1 lần

Xu thế mua nhà đang trở thành mốt mới trên thị trường BDS

Là một người khá kỹ tính trong việc sử dụng đồng tiền, song mới đây, anh Hồng, một nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp ở TP. HCM đã quyết định gom tiền mua một căn nhà phố tại quận 3 với giá hơn 3 tỷ đồng.

“Hiện tại, tôi chưa có nhu cầu để ở, nhưng mua để cho thuê lại, vì tôi cho rằng, đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà. Nếu không mua lúc này, thời gian tới sẽ khó mua được với giá trên, bởi giá nhà hiện nay khó có thể giảm thêm”, anh Hồng cho biết.

Anh Nguyễn Văn Bên, một môi giới bất động sản ở quận Thủ Đức cho biết, chỉ riêng trong tháng 10 vừa qua, anh đã môi giới thành công cho 3 khách hàng mua 3 căn nhà phố tại Dự án Khu dân cư Linh Tây (Thủ Đức) với mức giá trung bình hơn 3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, cả 3 khách hàng mua nhà trên đều không mua để ở, mà cho thuê lại làm văn phòng cho thuê để kinh doanh với giá 10 triệu đồng/tháng.

Còn theo một đại diện của Sàn giao dịch Bất động sản Him Lam Land, đơn vị phân phối 2 dự án Hyco4 ở quận Bình Thạnh và Him Lam Riverside, trong số khách hàng mua căn hộ của 2 dự án trên, qua khảo sát cho thấy, có khá nhiều khách hàng mua để cho thuê lại.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real cho biết, gần đây, có khá nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại với thị trường bất động sản, tuy nhiên, thay vì mua nhà để bán lại kiếm lời trong ngắn hạn như trước đây, nhiều người mua căn hộ để cho thuê lại.

“Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro, thì với những người có tiền nhàn rỗi, việc mua nhà để cho thuê có thể được xem là kênh đầu tư bảo toàn vốn tốt, đồng thời có khả năng sinh lợi lớn một khi thị trường bất động sản phục trở lại”, ông Lộc phân tích.

Nghiên cứu mới đây của Công ty Tư vấn CBRE cũng ghi nhận, đang xuất hiện một số yếu tố tích cực ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng, như trần lãi suất giảm, giá vàng liên tục giảm, giá nhà đất đã giảm mạnh và bắt đầu chững lại. Đặc biệt, tiềm năng cho thuê là yếu tố đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ của người dân.

“Thời gian qua, các dự án căn hộ bán cao cấp bán ra thị trường với các chính sách thanh toán linh hoạt và vừa túi tiền hơn đã kích thích nhiều người quyết định mua căn hộ để cho thuê”, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE nhận định, đồng thời cho rằng, chính từ xu hướng mua nhà để cho thuê ngày càng phổ biến đã khiến cho phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê đối mặt với cuộc cạnh tranh khốc liệt.

Vẫn theo ông Marc Townsend, nhìn một cách tổng thể, thị trường bất động sản văn phòng cho thuê quận 1 TP. HCM dù chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, nhưng giá bất động sản khó có thể giảm thêm. Trong khi đó, thị trường đang hình thành nhiều tố có lợi, như chính sách pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản đang được xem xét và có nhiều cải thiện, cơ sở hạ tầng đang có bước tiến đột phá. Đây là những cơ sở để giúp thị trường bất động sản có nhiều khả năng phục hồi trong thời gian tới.

“Với những người mua nhà lúc này để cho thuê và đón đầu cơ hội gia tăng lợi nhuận khi thị trường phục hồi là rất hợp lý. Nếu tôi là người có nhu cầu về nhà ở, tôi cũng sẽ quyết định mua lúc này, bởi lẽ, đây là cơ hội mua nhà tốt nhất trong 5 năm qua”, ông Marc Townsend nhận định.

Những dự siêu chậm siêu lãng phí tại Thừa Thiên Huê

Với nhiều tiềm năng, lợi thế về tài nguyên du lịch tự nhiên, Khu kinh tế (KKT) Chân Mây – Lăng Cô (huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế) đã thu hút được nhiều doanh nghiệp đến đầu tư vào lĩnh vực du lịch và hạ tầng khu công nghiệp. Tuy nhiên, bên cạnh những dự án văn phòng cho thuê đi vào làm ăn ổn định thì vẫn còn nhiều dự án chậm hoặc không triển khai.

Dự án du lịch thi công kiểu... rùa bò

Được thành lập vào năm 2006, KKT Chân Mây - Lăng Cô có diện tích 27.108ha, bao gồm địa bàn ba xã Lộc Thủy, Lộc Tiến, Lộc Vĩnh và thị trấn Lăng Cô. Sau 7 năm thành lập, KKT này đã thu hút 32 dự án đầu tư, với tổng vốn đăng ký 35.474 tỷ đồng, trong đó có 10 dự án FDI, với tổng nguồn vốn đầu tư 21.000 tỷ đồng. Có thể nói đến thời điểm hiện nay, KKT này đang dẫn đầu các tỉnh ven biển miền Trung về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Tuy nhiên, trong số các dự án du lịch nghỉ dưỡng nói trên chỉ có Khu du lịch Laguna Lăng Cô thuộc Tập đoàn Banyan Tree (Singapore) với tổng nguồn vốn đầu tư 875 triệu USD xây dựng xong giai đoạn một và đi vào hoạt động. Các dự án khác hầu như “án binh bất động”.

Điển hình nhất phải kể đến các dự án như Khu du lịch Bãi Chuối thuộc Tập đoàn Cattigara (Singapore), vốn đầu tư đăng ký 102 triệu USD, diện tích thuê đất 100ha, khởi công năm 2009 nhưng đến nay mới chỉ làm xong một đoạn đường ngắn.

Dự án Khu du lịch Diana Resort của Cty Cổ phần Dịch vụ Đầu tư và Thương mại Việt, tổng số vốn đăng ký 232 tỷ đồng, được cấp 20ha đất, khởi công năm 2007, dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 3/2010, nhưng cái mà dự án này làm được là “dọn sạch” cánh rừng phòng hộ và xây được 274 mét tường rào song nay cũng đã đổ sập.

Dự án Khu nghỉ dưỡng ven biển Lăng Cô của Cty TNHH Pegasus Fund 2- Việt Nam (nhóm Việt kiều Mỹ đầu tư) được cấp giấy phép năm 2006, trên diện tích 8,3ha với tổng số vốn đăng ký 4,8 triệu USD. Theo kế hoạch, dự án sẽ đi vào hoạt động đầu năm 2010 nhưng hiện tại chỉ mới xây được hệ thống tường rào... Bên cạnh đó còn nhiều dự án như Khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp Lập An (Cty Cổ phần CIT), Khu biệt thự ven biển của Cty cổ phần Handico, Đảo Ngọc...

Hạ tầng khu công nghiệp cũng… “đóng băng”

Có tổng vốn đầu tư hơn 1.200 tỷ đồng, dự án hạ tầng Khu công nghiệp và Khu phi thuế quan của Cty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Huế (SGH), thành viên của Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn - Saigon Invest Group (SGI) được xem là dự án duy nhất tại KKT Chân Mây – Lăng Cô đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khởi công năm 2009. Thế nhưng hơn 4 năm qua, chỉ dự án Khu phi thuế quan thi công dang dở, còn lại dự án hạ tầng văn phòng cho thuê quận 3 gần như bất động.

Theo quy hoạch, dự án hạ tầng Khu công nghiệp và Khu phi thuế quan sẽ được phân thành 2 khu vực nằm trên địa bàn 2 xã Lộc Tiến và Lộc Vĩnh. Khu công nghiệp có diện tích 170,19ha. Khu phi thuế quan có diện tích 487,59ha, bao gồm diện tích xây dựng nhà máy, khu hành chính, thuế quan, quảng trường...

Dự án sẽ được thực hiện trong hai giai đoạn, giai đoạn đầu có tổng vốn đầu tư 640 tỷ đồng, giai đoạn hai 639 tỷ đồng, khởi công vào năm 2009, dự kiến hoàn thành khoảng tháng 12/2014.

Theo dự kiến, Khu công nghiệp và Khu phi thuế quan sau khi đi vào hoạt động sẽ là nơi tập trung của các hoạt động thương mại và các loại hình công nghiệp sạch, công nghệ cao. Dự án sẽ thu hút hàng trăm doanh nghiệp đầu tư sản xuất kinh doanh, tạo nguồn thu cho ngân sách và giải quyết việc làm cho hàng chục ngàn lao động.

Tiếc rằng, không như những gì cam kết của nhà đầu tư, dự án hạ tầng Khu công nghiệp sau hơn 4 năm cũng chỉ là bãi đất trống. Hơn 170ha đất chỉ toàn cây hoang và cỏ dại.
Cách đó chừng 3km là Khu phi thuế quan. Sau lễ khởi công, nhà đầu tư triển khai xây dựng 7 nhà xưởng với diện tích hơn 25.000m2. Thế nhưng, từ cuối năm 2011 đến nay, dự án này không một bóng công nhân lai vãng. Hàng ngàn mét vuông nhà xưởng xây xong không che mái làm các thanh đà thép bị hoen gỉ, xuống cấp.

Đau lòng hơn, cơn bão số 11 vừa qua tràn vào đã làm bay mái tôn nhà xưởng số 7, số 8, xô nghiêng nhà xưởng số 2 và làm đổ sập hoàn toàn nhà xưởng số 5. Nhìn số tài sản tiền tỷ nay trở thành đống sắt vụn, nhiều người dân khi đi ngang qua khu vực này không khỏi xót xa.

Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới cũng như khó khăn chung về vốn hiện nay đã tác động đến tình hình tài chính của các doanh nghiệp. Nhưng trong số các dự án “trùm mền” tại KKT Chân Mây - Lăng Cô có thể nhận thấy nhiều nhà đầu tư, không hẳn do ảnh hưởng chung của nền kinh tế, mà thực sự là họ không đủ năng lực để thực hiện dự án và có dấu hiệu găm đất để trục lợi, chờ thời cơ chuyển nhượng cho các đối tác khác, cũng không loại trừ choán đất để… xí phần.

Việc này khiến cho những doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư thật sự mất nhiều cơ hội, hàng vạn lao động bị thu hồi đất rơi vào cảnh không có việc làm.

Đâu là giá trị thực của 1 cổ phiếu nghành bất động sản

Trong vòng hơn 4 năm trở lại đây, những khó khăn chung của nền kinh tế và thị trường BĐS đóng băng đã khiến giá cổ phiếu ngành này giảm mạnh.

Chịu ảnh hưởng nặng nề do lãi suất cao, đầu ra gần như đóng băng đã khiến nhiều DN BĐS sụt giảm mạnh về cả doanh thu và lợi nhuận.

Chỉ số ngành bất động sản Việt Nam


Nguồn: Stoxplus

Các chỉ tiêu tài chính có xu hướng xấu đi rất nhiều, như nợ vay cao, khả năng thanh toán kém, hàng tồn kho lớn…

Tuy nhiên, với chính sách hỗ trợ cho thị trường BĐS lĩnh vực văn phòng cho thuê trong vòng 1 năm qua của Chính phủ, thị trường BĐS có những bước chuyển mình, giúp kết quả kinh doanh của một số DN BĐS niêm yết tích cực hơn.

Quan sát chỉ số giá BĐS của Việt Nam tương quan với Thái Lan thời kỳ khủng hoảng 1997 - 2000 có thể thấy rằng, thị trường BĐS Việt Nam cũng đang trong vùng đáy và nhiều khả năng hồi phục trở lại nếu quá trình tái cơ cấu nền kinh tế thành công.

Với TTCK Thái Lan, sau khủng hoảng tài chính năm 1997, chỉ số chứng khoán SET-Index của Thái Lan đạt mức tăng 200%. Trong số 5 ngành đạt mức tăng trên 10 lần, thì cổ phiếu thuộc lĩnh vực BĐS tăng mạnh thứ 2 với hơn 20 lần (đồ thị dưới).


Do đó, đây chính là cơ hội tốt để xác định giá trị thực của những cổ phiếu BĐS tiềm năng có khả năng tăng mạnh khi thị trường hồi phục trong thời gian tới.

Định giá cổ phiếu BĐS: Dùng phương pháp nào?

Định giá chính xác luôn là mong muốn của nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, định giá không phải là một khoa học chính xác, bởi nó không đưa ra một kết quả duy nhất trên một nền tảng dữ liệu đầu vào và nó khó có thể thuyết phục được đại đa số nhà đầu tư. Có 3 cách tiếp cận khác nhau để định giá chứng khoán:

1). Định giá dựa vào so sánh (PE, PB)

2). Định giá dựa vào chiết khấu luồng thu nhập (DCF)

3). Định giá dựa vào giá trị sổ sách có điều chỉnh (Adjusted Book Value).

Tuy nhiên, dựa vào phương pháp nào để có được kết quả mà được đại đa số nhà đầu tư chấp nhận là câu hỏi mà cần phải trả lời.

Chúng tôi sẽ dùng phương pháp loại trừ để tìm ra một phương pháp khả dĩ là chính xác với cổ phiếu BĐS.

Thứ nhất, phương pháp dựa trên PE, PB

Là phương pháp dựa trên PE, PB của các DN cùng ngành, tương đương hoặc có thể so sánh để tìm ra giá trị của cổ phiếu cần định giá.

Mặc dù đây là phương pháp nhanh, dễ dàng, nhưng kết quả lại cho ra sai số lớn, nhất là khi nhiều DN BĐS của Việt Nam không hoàn toàn có doanh thu từ BĐS như ITA hay HAG…

Bên cạnh đó, việc lấy PE, PB trung bình không mang tính đại diện, vì nhiều DN có mức chênh lệch quá lớn, khiến kết quả số trung bình trở nên sai lệch. Vậy nên, phương pháp định giá so sánh khá khập khiễng và không đáp ứng được nhu cầu đầu tư giá trị.

Thứ hai, phương pháp dựa vào DCF

Về mặt lý thuyết, phương pháp chiết khấu luồng thu nhập trong tương lai bao gồm việc chiết khấu dòng tiền tự do của công ty (FCFF), dòng tiền tự do của vốn chủ sở hữu (FCFE), hay cổ tức mà nhà đầu tư được nhận từ hoạt động đầu tư vào công ty sẽ xác định được kết quả chính xác về giá trị nội tại cổ phiếu của công ty đó.

Vì về bản chất, hoạt động đầu tư chính bao gồm việc bỏ vốn đầu tư vào thời điểm hiện tại để nhận được các lợi ích trong tương lai.

Tuy nhiên, về mặt thực tiễn áp dụng, phương pháp chiết khấu luồng thu nhập lại gây ra khá nhiều vấn đề đối với các nhà đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu là phương pháp này khá phức tạp và nếu các nhà đầu tư cá nhân không được đào tạo chuyên sâu về tài chính muốn áp dụng gần như là bất khả thi, do có quá nhiều biến số cần phải dự phóng.

Trước hết, các nhà đầu tư phải dự phóng chính xác được tình trạng sức khỏe tài chính, kết quả kinh doanh và dòng ngân lưu của DN trong 3 - 5 năm tới.

Muốn làm được điều này, nhà đầu tư phải thực sự dự báo được xu hướng tăng trưởng của ngành và lĩnh vực DN đang hoạt động, nắm rõ được kế hoạch kinh doanh và chiến lược đầu tư cụ thể của DN qua từng năm và cuối cùng là phải thực sự am hiểu sâu về tài chính để có thể thiết lập được mô hình dự phóng toàn bộ bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ của DN.

Đây là một thách thức thực sự đối với ngay cả các chuyên viên phân tích tài chính giàu kinh nghiệm nhất, chưa nói đến các nhà đầu tư cá nhân.

Ngay cả khi đã vượt qua được thách thức này, nhà đầu tư còn phải tính toán được tỷ lệ chiết khấu phù hợp cho phương pháp này. Phương pháp chiết khấu FCFF cần xác định chi phí sử dụng vốn của DN (WACC), phương pháp chiết khấu FCFE và cổ tức cần xác định lợi suất yêu cầu của bản thân nhà đầu tư.

Các tỷ lệ này lại không cố định mà biến đổi thường xuyên theo thời gian, phụ thuộc vào cơ cấu sử dụng vốn của DN, mặt bằng lãi suất của nền kinh tế và mức độ chịu đựng rủi ro của từng cá nhân các nhà đầu tư.

Chưa hết, các nhà đầu tư cuối cùng còn phải dự báo được chính xác mức độ tăng trưởng của FCFF, FCFE và cổ tức trong dài hạn (được mô hình giả định là mãi mãi) của công ty. Việc này trên thực tế là không thể, khi không ai có thể dự đoán trước được tương lai, đặc biệt là tương lai dài vô hạn định.

Thứ ba, định giá dựa vào giá trị sổ sách có điều chỉnh (Adjusted Book Value)

Nguyên lý cơ bản của phương pháp này khá đơn giản: Giá trị DN (theo thị trường) = Tổng tài sản (theo thị trường) - Tổng nợ (tính theo giá thị trường).

Trường hợp điển hình của phương pháp này chúng tôi dùng Công ty Nam Long làm ví dụ tiêu biểu. Đây là công ty thuần túy hoạt động trong lĩnh vực BĐS, từ đầu tư đến bán hàng với dòng tiền thuần 100% từ lĩnh vực này, đồng thời tài sản của Công ty là quỹ đất sạch hoàn toàn, nên việc định giá là khá sát với thực tế.

Định giá theo giá trị tài sản ròng (NAV) cổ phiếu NLG


Về tổng thể, các giá trị của NLG chủ yếu nằm tại các dự án tiềm năng sẽ triển khai trong tương lai. Bên cạnh đó, triển vọng lợi nhuận của Công ty phụ thuộc chặt chẽ vào triển vọng phục hồi của thị trường BĐS. Do đó, chúng tôi cho rằng, sử dụng các phương pháp định giá thông thường như phương pháp so sánh hay chiết khấu dòng tiền là không thích hợp.

Chúng tôi xác định giá trị của NLG dựa trên phương pháp định giá lại tài sản ròng, vì phương pháp này sẽ đảm bảo phản ánh chính xác giá trị của Công ty (định giá theo NAV).

Như vậy, giá cổ phiếu NLG theo phương pháp đánh giá lại tài sản ở mức 27.633 đồng/CP, cao hơn 24% so với giá trị trường ngày 23/7/2013 (22.300 đồng/CP).

Mặc dù, mức lợi nhuận dự phóng của NLG trong năm 2013 chỉ ở mức trung bình. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn đánh giá tích cực về Công ty, vì điều này cần đặt trong bối cảnh thị trường BĐS đang hết sức khó khăn.

Như vậy, để định giá chính xác một cổ phiếu, bạn cần xác định rõ phương pháp tiếp cận trên cơ sở thực tế. Việc định giá có chính xác hay không phụ thuộc hoàn toàn vào cơ sở dữ liệu mà bạn có, tính thuyết phục của các dữ kiện… và chỉ khi bạn có dữ liệu đầu vào chuẩn, phương pháp hợp lý thì kết quả định giá của bạn mới có thể thuyết phục được công chúng, được giới đầu tư đón nhận.

Cổ phiếu BDS: 80% giao dịch từ cổ đông trong nước

Theo các thông tin công bố trên các website tài chính, cơ cấu cổ đông lớn của nhiều DN BĐS niêm yết hiện không có nhiều thay đổi. Một số tập đoàn, cơ quan nhà nước vẫn là cổ đông chi phối tại các DN BĐS.

Đơn cử, Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC) ngoài sở hữu 27,9% vốn ở Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI), còn là cổ đông lớn nhất nắm 23,2% vốn tại Công ty CP Đầu tư phát triển Công nghiệp thương mại Củ Chi (CCI), nắm 19,8% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII).

Hay Bộ Xây dựng đang nắm hơn 56,72% vốn ở Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIG). Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) nắm 51% vốn ở Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD1 (HU1). Bộ Quốc Phòng nắm 10,04% vốn ở Hà Đô (HDG). SCIC nắm 11,8% vốn ở Hadeco (HDC)...




Phần lớn tập đoàn, công ty nhà nước đều cử đại diện vào hội đồng quản trị (HĐQT) của nhiều DN BĐS. Chẳng hạn, ông Nguyễn Văn Lệ, Chủ tịch của BCI cũng là người đại diện 19,8% vốn ở BCI. Ông Hoàng Đình Thắng, thành viên HĐQT là người đại diện số cổ phần còn lại của HFIC tại BCI.

Ngoài ra, đối tượng nắm giữ cổ phần tại các công ty BĐS còn là các ngân hàng. Trong đó, Ngân hàng Việt Á tham gia rót vốn vào khá nhiều công ty, như nắm 11% vốn ở Đất Xanh (DXG); giữ 8,53% vốn ở CCI; giữ 4,13% vốn ở Sông Đà 6 (SD6).

Ngân hàng BIDV cũng đang sở hữu 8,09% vốn ở Công ty CP Đầu tư hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PTL); 2,45% vốn ở Công ty CP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (IJC) và 1,19% vốn ở Nhà Thủ Đức (TDH).

Hay Ngân hàng Phương Nam cũng là cổ đông lớn thứ hai tại BCI, với tỷ lệ sở hữu 12.93% vốn. Tuy nhiên, mối quan hệ giữa Ngân hàng Phương Nam và BCI chỉ thuần túy là DN - cổ đông chứ không có quan hệ cho vay tín dụng...

Các quỹ đầu tư và công ty chứng khoán (CTCK) cũng tham gia sở hữu đáng kể tại các DN BĐS. Dù Amersham Industries Limited, một quỹ thuộc Dragon Capital đã giảm sở hữu tại BCI từ 1,47% xuống 0,46% vốn ở BCI, nhưng các quỹ khác của Dragon Capital là Balcstrand Limited, Ware Group Limited, Vietnam Enterprise Investments Limited và Vietnam Property Fund Limited đã mua lại.

Như vậy, tổng cộng 4 quỹ của Dragon Capital đang nắm 7,6 triệu cổ phiếu BCI, tương ứng 10,51% vốn và là cổ đông lớn thứ ba tại BCI. Hay Quỹ Vietnam Property Holding của SAM đang là cổ đông lớn nhất, nắm 19,13% vốn ở Công ty CP Thế kỷ 21 (C21). Vietnam Property Holding (VPH) cũng đang là cổ đông lớn tại Năm Bảy Bảy (NBB).

Ngoài VPH, các quỹ thuộc Deutsche Bank như Deutsche Asset Managament (Asia) Limited, Deutsche Bank AG London, Deutsche Bank Aktiengesellschaf cũng là cổ đông hàng đầu ở NBB.

Thị trường bất động sản văn phòng cho thuê quận 3 còn ghi nhận sự xuất hiện của Quỹ Mutual Elite do PYN Fund Management quản lý khi quỹ này liên tục đẩy mạnh giao dịch và chính thức sở hữu 9,81% vốn ở Khang Điền (KDH) chỉ sau khoảng 2 tháng gom mua, trở thành nhà đầu tư ngoại lớn thứ hai ở KDH, chỉ sau Quỹ VOF của VinaCapital.

Riêng các quỹ của VinaCapital không chỉ góp vốn vào KDH mà còn giữ cổ phần ở Thế kỷ 21 (C21). Theo báo cáo cuối tháng 2/2013, khoản đầu tư vào C21 đang chiếm 3,2% NAV của Quỹ VOF và 13,8% NAV của Quỹ VNL. Ngoài ra, VOF cũng nắm 9,14% vốn ở Quốc Cường Gia Lai (QCG).

Red RiverHolding, Beira Limited, VietBridge Capital Holdings, Vietnam Azalea Fund Limited, Quỹ Đầu tư cân bằng Prudential, PCA International Opportunities Funds SPC... tiếp tục nằm trong danh sách cổ đông lớn ở các công ty BĐS như IJC, ITC, NBB, HDC, LCG... Trong nước, nhiều CTCK như Rồng Việt, SSI, FPTS... cũng đang sở hữu cổ phiếu BĐS.

Không ít DN BĐS tuy đã cổ phần hóa nhưng đa số cổ phiếu lại trong tay một nhóm cá nhân thuộc cùng gia đình hoặc tổ chức có liên quan. Đơn cử, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc của Phát Đạt (PDR) cùng gia đình nắm khoảng 78% vốn ở PDR. Hay ông Nguyễn Hoàng Minh, Tổng giám đốc Địa ốc Khang An (KAC) vẫn nắm 51,4% vốn ở KAC.

Cá nhân nào đã giao dịch?
Nhìn tổng thể, giao dịch cổ phiếu BĐS tập trung ở nhóm cổ đông trong nước. Khi xem xét khoảng 20 DN BĐS trên sàn, con số thống kê cho thấy, khoảng 80% các giao dịch đáng chú ý trong 7 tháng đầu năm 2013 đến từ cổ đông nội.

Ông Huỳnh Anh Tuấn, Tổng giám đốc CTCK SJC đánh giá, đây là diễn biến hợp lý khi một số quỹ, CTCK, tổ chức trong nước cũng như cá nhân nhà đầu tư đang có những thay đổi trong cơ cấu vốn đầu tư, trong định hướng hoạt động.

Lấy ví dụ CTCK Âu Việt (AVS) - tổ chức nắm 4,4% vốn ở DIH đã qua gần xong các bước của phá sản. Vì thế, AVS đã và sẽ tìm cách thoái hết vốn khỏi những khoản mục công ty đầu tư.

Trong tương quan giao dịch mua - bán, động thái nhà đầu tư nội gom mua cổ phiếu BĐS lại nhiều hơn. Đơn cử, ông Trần Minh Đức, Chủ tịch C21, đã nâng sở hữu của mình tại C21 lên 5,62%.

Còn ông Trần Công Tuấn, thành viên HĐQT và là em trai ông Đức, cũng nâng sở hữu tại C21 lên 3,56%. Giao dịch mua cũng diễn ra mạnh ở các cổ đông có liên quan đến cá nhân sáng lập tại công ty. Sau 3 lần mua, Đoàn Hữu Hà An, con của ông Đoàn Hữu Thuận, chủ tịch HDC đã mua thêm 150.000 cổ phiếu và nắm 0,56% vốn ở HDC.

Động thái mua vào từ HĐQT, ban điều hành, ban kiểm soát và những người liên quan là tín hiệu vui cho những ai đang nắm giữ cổ phiếu DN BĐS. Theo các chuyên gia, việc mua vào của những người đứng đầu DN thường phản ánh ý muốn gắn bó nhiều hơn và trách nhiệm hơn với DN.

Tuy nhiên, dữ liệu thống kê chỉ ra, khối lượng trong mỗi giao dịch mua của nhà đầu tư nội còn khá khiêm tốn, trung bình khoảng vài chục ngàn cổ phiếu. Do đó, tác động từ giao dịch của cổ đông nội bộ đến thị trường không lớn. Trong khi đó, việc rút vốn hay mua vào của nhóm cổ đông ngoại lại được nhiều nhà đầu tư thị trường cao ốc văn phòng cho thuê cũng rất quan tâm.

Điển hình, chỉ chưa đầy 2 tháng, Quỹ Mutual Elite liên tục gom mua và trở thành cổ đông lớn nhất ở KDH, nắm gần 10% vốn ở KDH. Hay những động thái rút vốn của Deutsche Bank khỏi NTL, IJC cũng khiến thị trường chú ý do giao dịch hàng trăm ngàn cổ phiếu trong mỗi giao dịch.