Văn phòng cao cấp cho thuê ngày càng thu hút công ty môi giới

Sau thời kỳ im tiếng, trên thị trường đã có nhiều dự án chào hàng sản phẩm cao. Cuối tháng 9, Syrena Việt Nam đã cho ra mắt dự án đất nền Hùng Thắng ở TP Hạ Long - Quảng Ninh. Đây là sản phẩm biệt thự, cho thuê văn phòng quận 1,… đất nền đô thị biển thuộc dạng nghỉ dưỡng cao cấp nằm trong một đô thị biển mới, trong đó một phần hoàn thành được đặt thuê... nên chủ đầu tư rất kỳ vọng và đẩy mạnh dự án.

Ở Hà Nội, đầu tháng 9, Bitexco đã thu được phản hồi tích cực từ phía khách hàng khi có bước thăm dò cho dự án The Manor Central Park Hà Nội (Vành đai 3 - Hoàng Mai - Hà Nội). Theo đó, đa số các khu văn phòng phố, biệt thự và phần lớn văn phòng cao cấp nằm trong giai đoạn 1 của dự án lớn này đều được khách hàng phản hồi có nhu cầu và sẽ đặt thuê gần hết.

Trong khi đó, Tân Hoàng Minh chủ đầu tư dự án D'.Le Pont D'or tại Hoàng Cầu - Hà Nội cho biết sẽ chính thức nhận khách hàng đăng ký thuê văn phòng từ ngày 6/10. Dự án sẽ chính thức khởi công và khai trương văn phòng mẫu vào tháng 11. Dự án đã được kỹ lưỡng về tài chính, sản phẩm cùng với vị trí ở ven hồ Hoàng Cầu (Quận Đống Đa - Hà Nội) và mức giá dự kiến 30-35 triệu đồng/m2 đang gây được chú ý của khách hàng.

Nhìn nhận diễn biến này, các chuyên gia BĐS cho rằng, trong khi đa số các DN đang trông chờ vào sự "cứu giúp" của văn phòng nước để thoát khỏi đổ vỡ thì một số chủ đầu tư đang tìm cách tự cứu lấy mình.

Theo đại diện Bitexco, bán hàng trong thời buổi kinh tế khó khăn, nhất là trong lúc nhiều văn phòng đầu tư đã bị "bầm dập" bởi bất động sản, sẽ không dễ dàng chút nào. Muốn thuyết phuc khách, cần chuẩn bị rất kỹ lưỡng, nghiên cứu nhiều khía cạnh khác nhau để đưa ra một sản phẩm có thể đáp ứng được nhu cầu rất đa dạng của thị trường.

Còn đại diện Tân Hoàng Minh là chủ 4 dự án cao cấp đang được thực hiện cùng lúc tại Hà Nội cho rằng, mặc dù trước tình hình thị trường BĐS ảm đạm như hiện nay, các chủ đầu tư đang đối mặt với nhiều khó khăn, nhất là các chủ đầu tư lựa chọn đầu tư các dự án thuộc phân khúc cao cấp. Song để đảm bảo tiến độ và uy tín, các chủ đầu tư cũng đang tìm những cách để thích ứng với thị trường, sẽ tập trung vào từng dự án trong mỗi giai đoạn để có bước tiến trong khó khăn.

Dường như là một ngịch lý, trong bối cảnh thị trường bất động sản gần như đóng băng, ngay cả văn phòng giá rẻ cũng khó bán thì nhiều DN lại tìm mọi cách để đẩy mạnh tiến độ, tập trung cho một số mũi nhọn để có sản phẩm đón sóng mới của thị trường.

Năm 2012, Tân Hoàng Minh đã từng gây sốc khi chào bán văn phòng D'.Palais de Louis thuộc dạng đắt nhất Hà Nội với cam kết sẽ hoàn thiện vào năm 2014. Trải qua những thời điểm khó khăn, lại cùng lúc triển khai dự án lớn... có những thời điểm tưởng như các dự án này phải đối mặt với số phận chung của nhiều dự án cao cấp khác

Thừa nhận mình không là ngoại lệ trong khó khăn chung của thị trường, ông Đỗ Quang Lâm - Phó Tổng Giám đốc Tân Hoàng Minh cho rằng, trong khó khăn, mỗi chủ đầu tư phải nhưng cách thực để vượt khó riêng.Chúng tôi vẫn nay vẫn tập trung đủ mọi nguồn lực để theo đuổi chiến lược đầu tư chuỗi bất động sản cao cấp tại Hà Nội.

Trong khi đó, một đại gia khác ở phân khúc văn phòng cao cấp là Vingroup năm vừa qua đã cho thị trường bất động sản chứng kiến tiến độ thi công "thần tốc" của dự án Vincom Village. Chỉ nửa năm kể từ thời điểm công bố dự án, chủ đầu tư Tập đoàn Vingroup đã bàn giao các văn phòng cho thuê quận 1 đầu tiên cho khách hàng. Hai dự án khác là Royal City và Times City cũng đang tiến hành bàn giao văn phòng cho khách hàng.

Một dự án cao cấp khác là Mandarin Garden của Hòa Phát cũng đã xong phần thô và đang được chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện. Theo hợp đồng, Dự án Mandarin Garden sẽ được bàn giao vào cuối năm 2013. Tuy nhiên, một đại diện chủ đầu tư mới đây cho biết, dự kiến tháng 9/2013, chủ dự án sẽ bắt đầu bàn giao văn phòng cho những khách hàng đầu tiên.

Theo nghiên cứu của Knight Frank, người thuê văn phòng hiện nay chủ yếu là thuê để mở công ty và ngày càng cẩn trọng, có chọn lọc hơn. Ngược lại, các chủ đầu tư phải đối mặt với ngày càng nhiều thách thức nhằm cung cấp các sản phẩm và dịch vụ có chất lượng xuất sắc và tính cạnh tranh cao.

Thị trường văn phòng quận 1 cho thuê khá ảm đạm trong vài quý vừa qua có thể là khoảng thời gian cần thiết để thị trường tự điều chỉnh và loại dần những đơn vị tham gia thiếu kinh nghiệp, tăng tính minh bạch và hướng tới nhu cầu thực. Trong bối cảnh đó, chỉ những chủ đầu tư chuyên nghiệp mới có thể triển khai cùng lúc nhiều dự án mà vẫn đảm bảo tiến độ. Bởi hầu hết chủ đầu tư BĐS Việt Nam vốn liếng có hạn, thường chiếm chỉ 25-30% tổng vốn đầu tư dự án, còn lại phải vay ngân hàng và huy động từ người thuê.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, dù thị trường sụt giảm nhưng lượng khách hàng thật sự có nhu cầu thuê văn phòng ở thật vẫn luôn rất cao. Phân khúc cao cấp hiện nay đang khá khó khăn, nhưng vẫn có nhu cầu thực của nó, đặc biệt là đối với những dự án có vị trí đẹp thật sự và chất lượng xứng tầm.

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hưng Thịnh cũng nhấn mạnh, các chủ đầu tư muốn bán được hàng trong thời gian tới sẽ phải chứng minh được với người tiêu dùng về khả năng triển khai dự án. Nếu không, dù dự án có giả rẻ vẫn khó bán được hàng.

Người nước ngoài có Visa mới có thể thuê văn phòng tại Việt Nam

Theo diễn giải của Bộ Xây dựng, ngoài 5 đối tượng được quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12, trên thực tế vẫn còn nhiều đối tượng người nước ngoài khác cũng có nhu cầu muốn thuê văn phòng cho thuê quận 1,2,...Hồ Chí Minh ở tại Việt Nam như: Người nước ngoài làm việc tại các chi nhánh, văn phòng đại diện nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, người nước ngoài làm việc dưới một năm, người nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp nhưng không giữ chức danh quản lý hoặc người nước ngoài vào Việt Nam học tập, nghiên cứu hoặc giảng dạy cho các cơ sở giáo dục tư nhân...

Do đó, Dự thảo Nghị quyết mở rộng đối tượng được mua và sở hữu,thuê nhà,văn phòng ở tại Việt Nam, bao gồm cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Tại cuộc họp thẩm định, đại diện Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đều cho rằng đối tượng đảm bảo điều kiện được thuê ví dụ: văn phòng quận 1 cho thuê theo Dự thảo Nghị quyết là quá rộng. Mục tiêu của Việt Nam là tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho những người đầu tư, làm việc tại Việt Nam, nên chăng, Dự thảo Nghị quyết quy định thắt chặt hơn, như người nước ngoài vào Việt Nam có thời hạn (theo visa nhập cảnh vào Việt Nam phải từ 3 tháng trở lên) mới có quyền thuê văn phòng tại Việt Nam.

Về thời hạn cho thuê văn phòng  của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam: Dự thảo Nghị quyết nêu tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 69 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở tài sản khác gắn liền với đất và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm được gia hạn.

Về vấn đề này theo đại diện Văn phòng Chính phủ đều cho rằng nên quy định là 49 năm để đảm  bảo sự đồng bộ của các dự án, phù hợp với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật khác của Việt Nam. Mặt khác, đại diện Bộ Ngoại giao nhấn mạnh, Dự thảo Nghị quyết phải bám sát tinh thần Nghị quyết 103/NQ-CP theo hướng: “Cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư dự án tại Việt Nam được cho thuê văn phòng quận 1,2,3... tại Việt Nam phù hợp với thời hạn dự án tại Việt Nam”.

Công ty nhỏ được giảm tới 59% tiền thuê văn phòng

Từ ngày 5/11/2013, các công ty vừa và nhỏ khi thuê văn phòng cho thuê quận 3 mở công ty thuộc sở hữu nhà nước sẽ được miễn, giảm 59%.
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14/2013/TT-BXD tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 21 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Thông tư nêu rõ, đối với các công ty vừa và nhỏ thuộc diện muốn cho thuê văn phòng quận 3 thì được hưởng mức miễn, giảm tiền thuê nhà ở là 59% số tiền thuê phải nộp.

Bên cạnh đó, trường hợp thuê văn phòng xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng thuê có thời hạn là 05 năm; Đối với trường hợp thuê văn phòng  xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng với văn phòng quận 3 cho thuê hoặc mua có thời hạn tối thiểu là 10 năm.

Thông tư cũng hướng dẫn cụ thể, các quy định về quản lý cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nêu trong các văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà khác với quy định của Thông tư này thì thực hiện theo quy định tại Thông tư này.

Cách tính giá đất sau khi trừ thuế VAT như sao

Ước tính giá đất trừ để tính thuế VAT được xác định cụ thể như sau:

Trường hợp được Nhà nước giao cho đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng  cụ thể như văn phòng cho thuê quận 3, giá đất được trừ để tính thuế VAT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Còn trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá. Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, để cho thuê, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế VAT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế VAT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế VAT. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng. Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đổi công trình lấy đất thì giá đất được trừ để tính thuế VAT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở...để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế VAT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

Ngoài ra với trường hợp xây dựng, kinh doanh,chuyển nhượng, cho thuê văn phòng quận 3,..., giá tính thuế VAT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Trường hợp này, giá đất được trừ được tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án trên tổng số tiền theo hợp đồng hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất được trừ theo quy định.

Riêng đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (sau đây gọi chung là Nhà chung cư) (trừ trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ) thì theo quy định tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 93/2011/TT-BTC) giá đất được trừ để tính thuế VAT được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng  văn phòng cho thuê quận 3 như sau:

Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.

Theo như quy định nêu trên, những người mua nhà gặp phải trường hợp chủ đầu tư không xác định giá đất được trừ để tính thuế VAT mà thực hiện tính thuế VAT trên toàn bộ giá trị hợp đồng có thể khiếu nại để yêu cầu chủ đầu tư phải tính toán lại. Trường hợp đã nộp thuế VAT trên toàn bộ giá trị hợp đồng thì có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả phần đã nộp dư.